Ejendomshandler

Ejendomshandler

Vi har stor erfaring med rådgivning til private, der skal købe fast ejendom. Det gælder både ved køb af hus, sommerhus, villalejlighed, ejerlejlighed og andelslejlighed, ligesom vi udarbejder lejekontrakter i sager om forældrekøb.

Det er vigtigt, at du er bevidst om, at ejendomsmægleren repræsenterer sælger og dennes interesser i en ejendomshandel, og at du som køber selv skal sørge for at have din egen advokat, der kan varetage dine interesser under hele processen i forbindelse med køb af ejendommen.

Vi gennemgår alle købsaftalens dokumenter og rådgiver dig om alle de juridiske aspekter i sagen, ligesom vi sørger for udarbejdelse af skøde, refusionsopgørelse samt korrespondance med banker og realkreditinstitutter.

Advokatforbehold

Hvis du vælger at underskrive købsaftalen, inden du taler med din advokat, skal du sørge for at underskrive den med et advokatforbehold. Hvis du sørger for dette, så er aftalen ikke bindende for dig, før din advokat har godkendt den, hvilket først sker, når advokaten har gennemgået alle købsaftalens dokumenter og drøftet dem med dig. Hvis du derimod vælger at underskrive købsaftalen uden advokatforbehold, så har du en lovbestemt fortrydelsesret, hvorefter du kan træde tilbage fra handlen indenfor 6 hverdage, men du skal betale en godtgørelse herfor til sælger på 1 % af købesummen.

No Cure No Pay

Vi tilbyder ikke No Cure No Pay, fordi vi lægger vægt på alene at varetager dine interesser. Vi ønsker ikke, at vores rådgivning fremstår således, at vi bevidst undlader at påpege forhold eller vilkår i handlen til ulempe for dig, blot fordi vi ved, at vi kun opnår salær, såfremt handlen bliver til noget. Du betaler os for vores rådgivning, og du skal kunne stole på, at der ikke er nogen uvedkommende interesser, der påvirker os i de råd og den vejledning, vi giver dig.

Dokumenter i forbindelse med en ejendomshandel

Advokaten modtager og gennemgår en række dokumenter i forbindelse med en ejendomshandel. Det er nødvendigt for, at advokaten kan danne sig et overblik over, hvad det præcist er, som du køber, og på den baggrund være i stand til at give dig den fornødne juridiske rådgivning.

De dokumenter som advokaten typisk modtager er bl.a. købsaftalen, salgsopstillingen, tingbogsattesten, BBR-ejermeddelelsen, ejendomsdatarapporten, energimærkningsrapporten, jordforureningsattesten, servitutter og forsikringer. Advokaten modtager videre eventuelt en tankattest (hvis der er en nedgravet olietank på ejendommen), en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt et ejerskifteforsikringstilbud, hvis der er tale om køb af et hus, hvor sælger har tilvalgt huseftersynsordningen. Advokaten modtager endeligt vedtægter, generalforsamlingsreferater og regnskaber for ejerforeningen, hvis der er tale om køb af en ejerlejlighed.

• Købsaftalen

Købsaftalen er den juridiske aftale mellem dig og sælger. Det er ejendomsmægleren, der udarbejder købsaftalen for at hjælpe sælger med at få solgt sin ejendom. Det er vigtigt, at du læser købsaftalen godt igennem, inden du skriver den under, da du herefter er bundet af aftalen.

Vi anbefaler altid, at du underskriver en købsaftale med et advokatforbehold, således at din advokat har tid til (typisk 3-5 hverdage) at gennemgå købsaftalen med tilhørende dokumenter og rådgive dig om handlen samtidig med, at du med et advokatforbehold har mulighed for at kunne træde tilbage fra handlen omkostningsfrit.

• Salgsopstillingen

Salgsopstillingen er ejendomsmæglerens præsentation af ejendommen, og den indeholder typisk en beskrivelse af ejendommen sammen med en plantegning og billeder af ejendommen. Herudover indeholder salgsopstillingen bl.a. oplysninger om kontantpris, købers kontantbehov i forbindelse med købet, bruttoudgift og nettoudgift, boligareal og eventuelt kælderareal, grundareal, ejerudgift, energimærke, offentlig ejendomsvurdering, ejendomsskat, ejendomsværdiskat, grundværdi, tilbehør, servitutter m.v., anvendelsesudgifter (el, vand, varme og gas), oplysninger om forurening, renovation, grundejerforening og finansieringsforslag.

• Servitutter

Servitutter er begrænsede rettigheder over fast ejendom, såkaldte aftaler vedrørende en konkret ejendom. Servitutter skal tinglyses for at være gyldige, og de fremgår således af tingbogen.

Servitutter knytter sig oftest til en bestemt matrikel, idet de sætter nogle begrænsninger for brugen af ejendommen for en part og nogle rettigheder for en anden part.

Eksempler på servitutter kan f.eks. være begrænsede rettigheder vedrørende højden på din hæk, om der må holdes en bestemt type husdyr på din grund (f.eks. høns), om du skal være medlem af en grundejerforening, om andre har brugsret til ejendommen i form af f.eks. en færdselsret eller en jagtret, om der findes en forkøbsret til ejendommen, og hvor du må bygge på grunden.

• Nedgravet olietank

På nogle grunde befinder der sig en ”ældre” nedgravet olietank. En sådan olietank kan betyde en stor ekstraregning for dig, såfremt du ikke er opmærksom på denne. Det skyldes, at den muligvis ikke er korrekt tømt for olie, således at der er risiko for, at grunden er forurenet. Vi vil rådgive dig om forholdet vedrørende en nedgravet olietank, således at du ikke kommer til at betale en overordentlig stor regning for at rense grunden eller står i den situation, at du køber en usælgelig grund.

• BBR-ejermeddelelsen

BBR-ejermeddelelsen indeholder bl.a. oplysninger om ejendommens matrikelnummer, opførelsesår og ejendommens areal, antal værelser og toiletter samt badeværelser.

Der er ofte uoverensstemmelse mellem BBR-ejermeddelelsen og de faktiske forhold på en ejendom.

• Tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er en skriftlig skadesrapport (udarbejdet af en byggesagkyndig), der viser dig, hvilke synlige skader, der er på ejendommen. Det kan f.eks. være svampeskader, konstruktionsfejl eller sætningsskader. Tilstandsrapporten afdækker også tegn på skader eller fysiske forhold, der kan udvikle sig til en skade. Tilstandsrapporten består også af sælgers oplysninger om ejendommens tilstand.

Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom. Den er tænkt som sikkerhed for, at du som køber får en idé om, hvad det er, du køber.

Det er ikke alt i boligen, der bliver gennemgået. Den bygningssagkyndiges gennemgang omfatter blandt andet ikke sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand, bagatelagtige forhold som ikke påvirker bygningens brug eller værdi væsentligt, løsøre, udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg samt installationer uden for bygningerne.

Tilstandsrapporten fortæller ikke noget om, hvad det vil koste at udbedre en skade på ejendommen, og der er ikke en direkte sammenhæng mellem den karakter, som den bygningssagkyndige giver en skade og prisen på at udbedre skaden.

Derfor anbefaler vi altid, at du gennemgår boligen sammen med en bygningssagkyndig, som du selv har valgt. Her kan du få uddybet og forklaret bemærkninger i tilstandsrapporten og få et estimat på, hvad det vil koste at udbedre de skader, der er angivet, samt få en idé om, hvorvidt der inden for den nærmeste fremtid er andre vedligeholdelsesarbejder, der skal sættes penge af til.

• Elinstallationsrapporten

Elinstallationsrapporten er en skriftlig skadesrapport (udarbejdet af en autoriseret elinstallatør), der viser dig, hvilke synlige skader, der er på elinstallationerne, og rapporten handler om ulovlige forhold og funktionsfejl ved ejendommens elinstallationer, som kan indebære risiko for f.eks. stød eller brand. Elinstallatøren foretager en visuel gennemgang og udfører stikprøver på baggrund af erfaring og en professionel faglig vurdering.

Elinstallationsrapporten er en del af huseftersynsordningen, der er lavet for at sikre dig mod uforudsete økonomiske overraskelser, når du køber et hus.

Vi anbefaler altid, at du gennemgår boligen sammen med din egen autoriseret elinstallatør. Her kan du få uddybet og forklaret bemærkninger i elinstallationsrapporten og få et estimat på, hvad det vil koste at udbedre de mangler, der er angivet, samt få en idé om, hvorvidt der inden for den nærmeste fremtid er andre ulovlige forhold, der skal sættes penge af til.

• Ejerskifteforsikringstilbuddet

Du kan tegne en ejerskifteforsikring på dit hus, hvis sælger har valgt huseftersynsordningen, dvs. sælger har betalt for en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport på huset. Sælger skal tilbyde dig at betale halvdelen af forsikringspræmien på det forsikringstilbud, som sælger har indhentet. Der kan være forskel på, hvad forsikringen dækker, men det fremgår af tilbuddet og betingelserne fra forsikringsselskabet.

En ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt skjulte skader ved ejendommen, f.eks. omkostningerne til at udbedre skjulte skader, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten og omkostningerne til at udbedre ulovlige elinstallationer og funktionsfejl, som ikke er omtalt i elinstallationsrapporten.

• Særligt for ejerlejligheder

• Ejerforening

En ejerforening er en slags driftsfællesskab mellem ejerne af lejlighederne i en ejendom. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og andre fælles anliggender for medlemmerne. Når du køber en ejerlejlighed, bliver du automatisk medlem af ejendommens ejerforening.

Når du køber en ejerlejlighed ejer du ejerlejligheden, mens du ejer de øvrige dele af ejendommen f.eks. tag, ydermure og grunden i sameje med de andre lejlighedsejere i ejerforeningen. Du får derfor også et økonomisk fællesskab med de andre lejlighedsejere, og du har derfor udover udgifter til din egen lejlighed også udgifter til den fælles drift af ejendommen.

Alle beslutninger vedrørende ejendommen træffes på generalforsamlingen i ejerforeningen. Der holdes ordinær generalforsamling en gang årligt, og der holdes eventuelt ekstraordinære generalforsamlinger.

• Ejerforeningens vedtægter

Ejerforeninger er underlagt ejerlejlighedsloven, som indeholder såvel bestemmelser om, hvilke ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder som de grundlæggende regler for ejerforeninger.

Ud over reglerne i ejerlejlighedsloven bliver ejerforeninger også reguleret af egne vedtægter. Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. De fleste ejerforeninger har, udover normalvedtægten, vedtaget supplerende regler.

Når du køber en ejerlejlighed, er du forpligtet til at respektere ejerforeningens tinglyste vedtægter. Vedtægterne er en samling af de regler, som gælder for ejerforeningen. Det kan f.eks. være regler om ejerforeningens ledelse, regnskab, revision, vedligeholdelse af ejendommen, udlejning og udgiftsfordelingen blandt lejlighedsejerne.

• Generalforsamlingsreferater

 Der afholdes ordinær generalforsamling én gang årligt. Nogle gange afholdes der også ekstraordinære generalforsamlinger, hvis det f.eks. er nødvendigt at afholde en før eller efter den ordinære generalforsamling.

Der skal efter hver generalforsamling udarbejdes et referat af mødet. Referatet viser, hvordan det går i ejerforeningen, og hvad der er truffet af beslutninger. Her vil det f.eks. fremgå, hvis ejerforeningen har vedtaget et større renoveringsprojekt.

Det er derfor meget vigtigt, at du kender indholdet af de seneste års generalforsamlingsreferater, inden du køber en ejerlejlighed, således at du ved, hvilke udgifter m.v., du påtager dig ved at købe en ejerlejlighed i den konkrete ejerforening.

• Ejerforeningens regnskaber og kommende budget

 Ejerforeningens regnskaber og kommende budget giver dig et billede af foreningens økonomi. Du kan således se, om foreningen er gældsat, og om foreningen i de forgangne år havde et positivt eller et negativt resultat. Du kan ligeledes se, om der i foreningen er hensat penge til opsparing til vedligeholdelse og andre projekter i foreningen, ligesom du kan se, hvordan pengene forvaltes i foreningen, og om foreningen har taget højde for kommende udgifter.

Det er derfor meget vigtigt, at du kender ejerforeningens seneste regnskaber og kommende budget, inden du køber en ejerlejlighed, således at du ved, om du køber en ejerlejlighed i en forening med en sund økonomi.

• Ejerforeningens husorden

En husorden (ordensreglement) regulerer en række praktiske forhold i ejerforeningen. Det kan f.eks. være regler om, hvorvidt man må holde husdyr, hvor sent der må spilles høj musik, hvor cykler og barnevogne skal placeres, og hvor på fællesarealet børn må lege.

I foreningens vedtægter vil det ofte være angivet, hvilke sanktioner der vil være, hvis husordenen ikke respekteres. Det kan f.eks. være, at der ved første overtrædelse bliver givet en advarsel, og at lejlighedsejeren ved gentagne overtrædelser bliver pålagt at fraflytte lejligheden.

Det er derfor vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens husorden, inden du køber en ejerlejlighed, så du er sikker på, at det er regler, du kan leve under.

• Vedligeholdelsesplan for ejendommen

En del ejerforeninger har en 10-årig vedligeholdelsesplan for deres ejendomme.

Vedligeholdelsesplanen beskriver ejendommens nuværende tilstand og hvilke vedligeholdelsesarbejder, der forventes at komme på ejendommen inden for 10 år.

Vedligeholdelsesplanen indeholder således en tilstandsvurdering af ejendommen, og den gennemgår typisk forhold som bl.a. faldstammer, tag, vandinstallationer, kloaksystem, vinduer, facader og altaner. Til hver enkelt bygningsdel har vedligeholdelsesplanen en plan for vedligeholdelsen af den pågældende del set hen over de næste 10 år.

I vedligeholdelsesplanen kan du således se de enkelte udgifter til ejendommens enkelte bygningsdele indenfor de næste 10 år, og du får derfor et overblik over, hvor meget du skal bidrage økonomisk, såfremt du køber en ejerlejlighed i den konkrete ejerforening.