Køb af fast ejendom i Frankrig

Køb af fast ejendom i Frankrig

At købe fast ejendom er altid en stor beslutning, og sådan er det også, når man har kastet sin kærlighed på en ejendom i Frankrig. Der er en række forskelle mellem et dansk og et fransk huskøb, og udover selve handlen skal man især være opmærksom på den arveretlige betydning, et huskøb i Frankrig også har. På denne side kan du læse om områder, du bør være opmærksom på, hvis du overvejer at købe ejendom i Frankrig, uanset om det er sommerhus, ferielejlighed eller helårsbolig.

• Selve hushandlen
• Oprettelse af et SCI

Vi yder specialiseret rådgivning om køb af fast ejendom i Frankrig, og vi kan være med hele vejen fra afgivelse af købstilbud til underskrift af endeligt skøde ved notaren.

Hvis du har spørgsmål, så kontakt advokat Anne Mie Lund, aml@dklaw.dk, der også tidligere har drevet advokatvirksomhed i Frankrig.

Hushandlen

Det er sædvanligt, at en ejendom er sat til salg hos flere forskellige ejendomsmæglere på samme tid. Det kan virke forvirrende og uhensigtsmæssigt, at der er så stor konkurrence mellem ejendomsmæglerne om at få en handel i hus, og i stedet for at skulle kontakte mange forskellige ejendomsmæglere, kan man med fordel kontakte enten én bestemt ejendomsmægler eller en
advokat og bede denne om at være « købermægler », således at al kontakt med øvrige ejen-domsformidlere alene varetages af én bestemt person.

Den pris, som en ejendom typisk annonceres til hos ejendomsmæglere i Frankrig, er inkl. ejendomsmæglersalær. At det er tilfældet, kan ses, når der står FAI (frais d’agence inclus) i forbindelse med den udbudte pris. Ud over den pris skal man som kommende køber påregne at skulle betale et beløb svarende til ca. 8 % af købesummen i notar- og tinglysningsudgifter.

Som kommende husejer i Frankrig skal man desuden være opmærksom på, at franske ejendomsmæglere ikke har samme funktion og pligter som en dansk ejendomsmægler. Det gælder, både for så vidt angår pligten til juridisk rådgivning og undersøgelsespligt i forhold til ejendommen.

For at undgå at havne i en uforudset situation som kommende køber kan det derfor anbefales at kontakte en advokat for at få rådgivning, inden man skriver under på nogen dokumenter i en påtænkt handel.

Der er findes desuden ikke egentlige tilstandsrapporter for franske ejendomme. Sælger har pligt til at få udarbejdet en række tekniske undersøgelser (diagnostics), men disse vedrører alene ejendommens el- og gasinstallationer, energiforbrug, om der forefindes asbest, termitter eller bly i ejendommen, samt hvorvidt ejendommen ligger i en naturkatastrofezone. Hvis den ejendom eller lejlighed, man som kommende køber har forelsket sig i, ligger i en ejerforening, vil der ligeledes blive foretaget en opmåling af boligarealet (loi carrez). Hvis der er septiktank på ejendommen, skal dennes lovmæssighed undersøges, og sikkerhedskrav til en eventuel pool skal også dokumenteres af sælger.

Som i Danmark vil man som kommende husejer i Frankrig normalt underskrive en købsaftale (compromis de vente) som første handelsdokument. I forbindelse med underskriften heraf skal der tages stilling til, hvorvidt ejendomskøbet skal finansieres med lån, hvem der formelt skal stå som ejer af ejendommen etc.

Hvem der står som formel ejer af ejendommen, kan få stor betydning på sigt, se nærmere herom under “Oprettelse af et SCI“.

Man må forvente, at der går ca. 2-3 måneder fra underskrift af købsaftalen, til det endelige skøde kan underskrives. Dette skyldes både, at den franske notar, der har det endelige ansvar for handlens lovmæssighed, skal have tid til at indhente samtlige lovpligtige dokumenter for handlens gennemførelse, men også det forhold, at den kommune, hvori ejendommen er beliggende, i langt de fleste tilfælde har forkøbsret til ejendommen. Det betyder, at kommunen i næsten hver eneste handel skal spørges, hvorvidt den ønsker at benytte sin forkøbsret. Det er i langt de fleste tilfælde en formalitet, og kommunen benytter meget sjældent sin forkøbsret, men det tager naturligvis lidt tid at indhente svar fra kommunen.

I Frankrig aftaler man ikke som i Danmark overtagelse af en ejendom fx pr 1.1. I stedet aftales overtagelsen at finde sted, den dag notar, sælger, køber og/eller deres advokat har mulighed for at mødes på samme tid på notarens kontor for at underskrive handelsdokumenterne. Det kan være besværligt for både sælgere og købere, der ikke er bosiddende i Frankrig, at få kalenderen til at passe med et sådant underskriftsmøde. Vi som advokater kan dog også underskrive dokumenterne med fuldmagt fra enten sælger eller køber.

Oprettelse af et SCI

Når forelskelsen i den helt rette ejendom i Frankrig er på sit højeste, er det formelle ejerforhold måske ikke noget, som man som kommende køber tillægger så stor betydning. Det kan dog på sigt få meget stor betydning, hvordan ejerforholdet rent juridisk er skruet sammen. Det gælder både for de dispositioner, som man ønsker at foretage, mens man ejer ejendommen, men også ved dødsfald og for den arveretlige stilling for de efterladte.

Det er en meget anvendt ejerform i Frankrig at købe fast ejendom gennem et SCI (Société Civile Immobilière), der er sammenligneligt med et dansk interessentskab, og der er mange fordele herved. Et SCI kan oprettes med en meget beskeden selskabskapital, fx 1000 euros, og er skattemæssigt transparent. Det betyder, at der ikke er nogen forskel på ejernes skattemæssige stilling, uanset om man ejer fast ejendom i et SCI eller som fysisk person.

Et SCI kan med fordel oprettes, lige så snart, der er to eller flere ejere om en ejendom; det være sig et ægtepar, flere vennepar etc.

Administrationen af selve ejendommen lettes ved ejerskab gennem et SCI i forhold til direkte sameje mellem flere fysiske personer. Ved almindeligt sameje skal alle parter være 100 % enige, for at der kan foretages dispositioner vedr. ejendommen. Er man ikke enige, er der kun almindelige lovregler at falde tilbage på, hvilket er tungt og besværligt.

Ved ejerskab gennem et SCI har man som selskabsdeltager underskrevet et sæt vedtægter, der regulerer ejerforholdet. Dispositionsretten vedr. ejendommen er derfor baseret på parternes frivillige aftale, og eventuelle uenigheder kan som oftest finde deres løsning med afsæt i vedtægternes ordlyd.

Ønsker man på sigt at udvide ejerkredsen med fx sine børn, er der også betydelige omkostninger at spare ved ejerskab gennem et SCI. Ejerkredsen kan nemlig udvides alene ved overdragelse af selskabsandele i SCIet. Det kan gøres uden notarmedvirken, og omkostningerne hertil er derfor tilsvarende mindre. Der skal kun betales 5 % af de overdragne selskabsandeles værdi i skat ved en sådan overdragelse, mod 7 % af ejendomsandelens værdi ved overdragelse ved direkte personligt eje. Er ejendommen belånt, betyder det, at selskabsandelenes værdi fastsættes til ejendommens værdi fratrukket lånet, og at det alene er nettoværdien af de overdragne selskabsandele, der beskattes med 5 % ved overdragelsen.

Også overdragelse af en del af ejendommen ved donation til fx ens børn har en række fordele både rent praktisk og også skattemæssigt.

Ved dødsfald skal al ejendom beliggende på fransk territorium skiftes i Frankrig i henhold til fransk arveret. Er afdøde bosat i Danmark, betyder det, at der skal åbnes to dødsboskifter; ét i Danmark for den samlede formue ekskl. den franske ejendom, og ét i Frankrig vedr. den franske ejendom. Ud over at det kan synes besværligt, kan det komme som en overraskelse for mange, hvor stor forskel der er på dansk og fransk arveret, og særligt ægtefællens retsstilling i den franske arveret.

Ejer man ejendommen i personligt eje, kommer man ikke uden om, at ejendommen skal skiftes i Frankrig efter fransk arveret.

Ejer man derimod ejendommen gennem et SCI, er det selskabet, der ejer den faste ejendom i Frankrig, mens ejerene af selskabet alene ejer selskabsandele i det det franske SCI. Selskabsandele betragtes som løsøre, og løsøre skiftes i det land, hvor afdøde havde bopæl. Har afdøde bopæl i Danmark, betyder det, at den franske ejendom ejet gennem et SCI kan skiftes i Danmark i henhold til dansk arveret. Der skal således ikke åbnes to dødsboskifter, og det er den almindelige, velkendte danske arveret og eventuelt et dansk testamente, der ligger til grund for skiftet.

For så vidt angår selve arveafgiften, skal man imidlertid være opmærksom på, at der fortsat skal betales arveafgift i Frankrig af de selskabsandele, der indgår i boskiftet. I modsætning til hvad mange tror, er der nemlig forskel på de skatteretlige og de arveretlige regler, og selvom boet behandles i Danmark efter de danske arveretlige regler, skal der fortsat betales arveafgift i Frankrig i henhold til de franske afgiftsregler. Dette sker ved indlevering af en ”Déclaration de succession” med angivelse af de arvede andeles værdi fratrukket 10 %, da SCI-andele i alle skatteretlige forhold værdiansættes 10 % lavere end ejendommens egentlige værdi.